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破解“抵押贷”三大套路教你如何避开陷阱 作者：牛小花 来源：《投资与理财》 2018年第1期 受害者普遍法律意识不强，对抵押贷款过程中的风险难以察觉，而且粗心大意，很多借款人在签订借款合同时甚至都不看合同内容，一旦被骗，很难通过司法途径维护自身合法权益。 近两年，无论是个人投资买房，还是中小企业融资，通过中介机构委托抵押借款是一种较为常见的融资手段。但通过民间担保、P2P、小额贷等机构进行抵押贷款的过程中，往往潜藏着种种陷阱，稍有不慎，就可能面临失去抵押物（房产）的风险。 通过分析大量“抵押贷”被骗案例不难发现，受害者普遍法律意识不强，对抵押贷款过程中的风险难以察觉，而且粗心大意，很多借款人在签订借款合同时甚至都不看合同内容。由于过程中“合法、合规”，借款人一旦被骗，很难通过司法途径维护自身合法权益。下面通过发生在高某身上真实的案例来逐条解析“抵押贷”中存在的陷阱和套路。 2015年11月，高某以房产作为抵押物，向北京某担保公司委托贷款3 0 0万元，半年后，在其不知情的情况下，房产被过户至第三人名下，至今未拿回。 高某是北京人，在内蒙古经营着一家多元化发展的中小型企业，由于发展中遭遇资金紧张，计划从担保公司进行委托借款。当时他的一位合作伙伴为他推荐了北京一家知名担保公司，对方先后数次打电话表示，借款不成问题。 当时高某提出借款300万元，借款期限为1年，担保公司工作人员表示没问题。由于当时用钱较急，他与父亲一起回到北京办理借款手续。需要说明的是，担保公司并不直接借款，而是充当“中介”，为借款人与出借人牵线搭桥。 套路一：合同中的恶魔 委托合同和贷款合同条款不一致，为借款人违约埋下陷阱。 委托借款过程分三步：第一步，高某回到北京后，先和担保公司签订《委托合同》，即高某委托担保公司向第三方借款；第二步，高某与出借人签订正式《借款合同》；第三步，担保公司和高某签订《成交确认书》。委托贷款完成。 按照借款合同规定，借款期限是2015年11月9日到12月8日，月息是2%；而成交确认书约定，借款时间是2015年11月10日到2016年4月9日，月息是1.5%，借款期限和月息均不一致。 当时担保公司给高某的解释是，借款合同中1个月和5个月期限只是出借人要求和合同格式，并口头承诺，一个月到期后，只要高某继续按月偿还月息，借款期限自动延续，直到出借人提出终止借款合同。 由于高某当时着急用钱，并没有在意这些。但从法律角度来说，2 015年12月9日起，高某已经处于违约状态，只要出借人愿意，随时可以对高某提出违约赔偿；即便按照5个月期限，2016年4月10日，高某也处于违约状态。 事后回想不难发现，让借款人处于法律意义上违约状态是整个套路中第一步。也就是说，想要合法地处置抵押物，就必须设法让高某违约；同样，想要不受干涉处置抵押物，就要让高某对自己的违约情况处于不知情状态。 所以在签订相关合同时，一定要按照当初约定进行，寸土必争，因为双方一旦走上法庭，合同是唯一凭证。 套路二：阴阳委托书 让借款人在不知情的情况下，签下委托出售抵押物的委托书。借款合同成立后，由于出借人担心借款人出现恶意违约等情形，通常会由出借人为借款人指定一名代理人，借款人以《委托书》的形式，授权代理人对借款履约过程中相关事宜进行处理，包括委托处理抵押物。 当时高某的出借人是两名自然人，每名自然人都有一名委托代理人。借款协议成立后，高某也拿到了300万元借款。2016年2月份，担保公司通知高某，其中一名代理人要出国，出借人提出要将委托书签至同一名代理人名下。 原来的两名委托代理人变成一名，所以需要变更委托书，高某并没有意识到其中风险。在没有细看的情况下，他便在委托书上签上了名字，并在公证处进行公证，高某并没有发觉，其已签下两份委托书。 事发后查档发现，他所签订的两份委托书并不一致。其中一份是正常委托书，包括代理高某办理还款、房产抵押、解押等方面授权；而另一份委托书则包括了房产出售、过户等多方面授权。 正是这一份委托书，导致高某在不知情的情况下，房产被代理人解押并出售给第三人，并经过多次过户，形成事实上复杂交易。由于整个环节中各种手续均符合法律，高某通过司法途径拿回房产的可能性极小。 所以，借款人在签字时一定要慎重下笔，对自己签下的每一份文件都要认真阅读，并对其中不合理的条款及时提出疑问，否则一旦签下并经过公证，也就意味着借款人同意文件中的内容。 套路三：隔离借贷双方 出借人和借款人之间信息不对称，抵押物被暗中出售。 按照正常流程，在履行借款协议过程中，月息应该由借款人高某（或代理人）直接支付给出借人（或代理人），但实际情况却是，月息先由高某支付给担保公司员工个人，再由担保公司员工支付给出借人。 这就形成借款人和出借人长期处于隔离状态。按照正常情况，即便高某形成违约，出借人会进行催款，在催款无效情况下，可以通过出售抵押物进行偿还，而这个时候，高某起码对出售抵押物是知情的。 但由于双方并没有通过偿还月息发生直接关系，其中有代理人、担保公司作为中介人和纽带，而且高某早已经处于事实上违约状态，为出借人不将违约及时通知高某提供了依据，而这又进一步方便了代理人暗中处置抵押物。 实际上，2 016年4月10日后，代理人即根据委托书授权，偿还300万元借款及剩余利息，同时办理抵押物解押手续，并于5月份将房产出售给第三人，直到6月底高某还款时，才发现房产已经被出售。 这个过程也并非没有毛病，高某在北京市房管局查档时发现，有人在过户协议上伪造自己的签名。一位律师指出，即便代理人可以根据委托书私自出售房产，但在过户的时候，必须要有房主拍照、签字，“伪造签名？房管局怎么通过过户的？” 回过头再来看，在高某失去房产的过程中，参与方有担保公司、出借人、代理人、公证处、房管局和借款人，这6个参与者中，在各个环节中均扮演着不可替代的作用，而借款人又是关键性参与者。 但如果这原本就是一个旨在套取抵押房产的陷阱，高某就不过是这一生意中的一个猎物而已。律师提醒，借款人如果不懂法，在办理借款时一定要聘请律师全程跟踪，与失去房产相比，律师费代价显然更小。 摘自90度地产 本文来源：https://www.dywdw.cn/ee34a9080440be1e650e52ea551810a6f524c811.html
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2022-07-10
